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購買不動產會慘遭套牢？原因其實很簡單，因為對房地產而言，「自用」和「投資」是兩種截然不同的選擇方法，許多不專業的人，根本無法分辨，自然容易聽從許多似是而非的建議（最典型的例子是建議購買投資自用兩相宜的產品），導致大多數的投資人慘遭套牢。 對於「投資」房地產而言，最主要的選擇指標是產品和區位（地段、location）的配合度，如果選擇錯了，自然不易獲利。 就區位而言，如果粗分為三類：Ａ級，最好的地區（例如信義計畫區、仁愛路名人巷）；Ｂ級：次好的地區；Ｃ級：郊區。 就產品而言，如果也分為三類：Ａ級，最好的產品（通常可以造價分級）；Ｂ級：次好的產品；Ｃ級：較差的產品。
產品與區位互搭配
要如何判斷「產品」與「區位」的配合度，才能立於不敗之地呢？以下五個原則，就是所有投資人必須加以掌握的：
第一，Ａ級地區，Ａ級產品，是風險最小的投資。 將最好的產品，蓋在最好的地區，不一定可以獲得最好的投資報酬，但其投資風險卻是最小的，甚至可以大膽地說，沒有風險。 為什麼呢？因為對於最好產品的需要，永遠存在！而這些人對地點的要求標準也最高，因此，不論轉售也好，買下後出租收取租金也好，都不必擔心風險。 最好的例子，就是最近在仁愛路的豪宅「帝寶」完工，目前銷售率雖還不太理想，但就我的判斷，它一定會全部賣完，至於時間的長短就必須依據業主對價格的堅持程度。故就「自住」而言，如果可以殺到一個合理價位，購買該一個案，風險甚小，但風險小，並不代表獲利高，故就「投資」而言，報酬率不易高。
第二，Ａ級地區，Ｃ級產品，投資報酬率必然最高。 如果能在Ａ級地區買到Ｃ級的產品，因其價位必定甚低，同時，因為處於Ａ級地區，需求必然強烈，因此，接手力量自然不必擔心，所以，風險自然也小，因此，可以說是又安全，獲利又高的投資。因其與該地區其他產品相比，增值空間必然最大。 最好的例子是最近在信義計畫區附近有國宅抽籤，其轟動的程度，十分驚人，（中籤率只有Ｏ．一％），原因無他，就是因為其獲利潛力甚為驚人。 同樣地，在信義計畫區內，有許多國宅，其行情價格一坪約在三十~四十萬之間．而附近房價多在六十萬元以上，因此每有房屋出售，成交速度極快，也是很好的例子。 因此，有許多仲介公司，都將業務範圍，界定在某些Ａ級地區，例如：大師房屋只租或銷售信義計畫區的房地產，信義房屋當初也是只銷售大安區的房地產，都是掌握這種特性的具體例子。
第三，Ｃ級地區，Ａ級產品，風險最大。 有些極具理想性的建設公司老闆在Ｃ級地區，蓋最好的房屋，認為可以實現個人理想與造福地方，或是認為只要房子好，不怕賣不出，其動機與理念都令人欽佩，也可提供當地許多高水準人士的「自住」需要。 但就投資的角度而言，卻是最糟的投資，因為就價格而言，已達極限，再漲有限，同時，因處Ｃ級地區，接手力道往往不足，因此投資者被套牢的機會極大。 最好的例子，就是有些建設公司在南崁、桃園、林口等地區，推出號稱超越頂級豪宅「信義之星」的產品，雖然產品蓋的不錯，銷售卻十分吃力，更重要的是，若以「投資」角度購買的人，多遭套牢。同樣地，在北海岸沿線，許多當初包裝成「造鎮」或是「第二住宅」的豪華產品，現在價格幾乎腰斬，投資人的套牢情況嚴重，都是缺乏這種認識的具體例子。
第四，Ｃ級地區，Ｃ級產品，無投資價值。 Ｃ級產品，通常是提供給最沒有購買能力的人購買或租用，而Ｃ級地點，由於交通必然不便，因此，會使得那些較無購屋能力的人想搬去住卻又無法長期接受（除非退休人士），因此，空屋比例必然甚高。 就投資角度而言，如果接手力道不強，則必然脫手不易，風險自高。 就歷史經驗而言，安坑、八里、三芝等地區，曾推出許多築夢的平價住宅，雖然當時曾吸引了許多年輕人與自由業者的青睞，但就投資人角度而言，大多慘遭套牢，不但如此，房價還大幅跌落，造成甚大損失，因此，對於Ｃ級地區的Ｃ級產品，還是以不碰為妙。
第五，Ｂ級地區，Ｃ級產品有利，Ａ級產品不利。 對Ｂ級地區而言，多為已開發地區（老舊地區），房屋新舊雜陳情況嚴重，對於這些地區的Ａ級住宅，不易彰顯其產品優勢，因此，多為當地的原有居民購買自住，故增值不易（因有比價心理）。相對地，就該區Ｃ級產品而言，一方面由於政府政策積極鼓勵更新，因此，具有投資價值，同時，因為在Ｂ級地區，購買與租用需求皆甚強烈，再加上Ｃ級產品的購買價格可以有較大的議價空間，因此，就投資角度而言，自然有利。 許多人購買舊市區的舊店面或住宅，一方面可與人談合建，賺取都市更新的容積獎勵，一方面可轉售獲利，其間還可出租收益，投資甚為成功，即為最好的例子。
戰略加戰術才必勝
上述的五種原則，可以說是必勝的「戰略」原則，有了這五種判斷原則，投資選擇產品自然容易，但不論選擇結果如何，購入的價格點也必然會影響日後獲利的具體數額。因此，積極的議價行為仍是不可不加以重視的「戰術」原則。 本文係將投資必勝的「戰略」原則說明清楚，但投資人在實際行動時，對議價的「戰術」方法也要加以注意，方可順利達成獲利目標。（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉）
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